Después
de varios años de prorroga el próximo 28 de febrero estaría venciendo el
Régimen de información ROI para los inmuebles urbanos (para los rurales ya esta
vigente) que siendo anteriores al 1/1/2015 todavía estén vigentes. Importante:
Si el contrato de locución se realizo a partir del 1/1/2015 la fecha de
vencimiento es el 26/2/2015.
Este
Registro encierra 3 obligaciones:
1. EMPADRONAMIENTO EN EL REGISTRO
Están
obligados a inscribirse las personas físicas, sucesiones indivisas y demás
sujetos (sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o
entidades de cualquier clase, constituidos en el país, establecimientos
organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de
existencia física o ideal del exterior), que realicen o intervengan
en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles. A saber:
1. La intermediación en la
compraventa y/o locación (alquiler o arrendamiento) de bienes inmuebles,
percibiendo una comisión, retribución y/u honorario.
2. Locaciones y/o sublocaciones (alquiler
o arrendamiento) de bienes inmuebles, incluidos los efectuados bajo la
modalidad de leasing (Ley 25248), por cuenta propia o con la intervención de
intermediarios. Los mismos deben registrarse cuando:
Las
rentas brutas devengadas por dichas operaciones en su conjunto, sumen un monto
igual o superior a $ 8.000.- mensuales (El IVA no integra el concepto de
renta bruta).
Tratándose
de contratos en los cuales el importe de la contraprestación se haya definido
para un período distinto al mensual, a fin de determinar su sujeción al
presente régimen, corresponderá calcular el monto equivalente a un mes, a cuyo
efecto se considerará que el mismo tiene 30 días.
Si la contraprestación se pacta en especie, los
bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de
recepción o finalización del servicio (tratándose de servicios continuos la
obligación se configura el último día de cada período mensual).
En el caso de inmuebles rurales, los mismos tengan
una superficie arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión (considerada
individualmente o en su conjunto, resulten contiguos o no, integrando una misma
unidad de explotación), igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del
monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
De tratarse de bienes inmuebles pertenecientes a
sujetos residentes del exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus
representantes en el país.
Quedan
exceptuados de solicitar la inscripción al Registro de Operaciones
Inmobiliarias:
a) Los
Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, así como las instituciones pertenecientes a los mismos, excluidos los
organismos y entidades comprendidos en el Artículo 1º de la Ley Nº 22.016.así
como las instituciones pertenecientes a los mismos, excluidos los organismos y
entidades comprendidos en el Artículo 1º de la Ley Nº 22.016.
b) Las
entidades exentas en el impuesto a las ganancias, comprendidas en los incisos
e), f), m) y r) del Art. 20 de la ley del gravamen.
c) Están
exceptuados los condóminos que obtengan exclusivamente rentas provenientes de
sus participaciones en condominios, cuando éstos últimos hayan cumplido con la
obligación de inscripción en el Registro.
3. Desarrollo de emprendimientos
inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o
similares) que generen las operaciones de compraventa de inmuebles, efectuadas
sin la intermediación, cuando:
a) Se
efectúen más de 3 operaciones durante el año fiscal, o
b) El
monto involucrado en su conjunto supere los $ 300.000.-, teniendo en cuenta el
precio que surja de la escritura traslativa de dominio o boleto de compraventa,
según corresponda. Tomando siempre el monto que considere el mayor importe.
4. Locación de espacios o
superficies fijas o móviles -exclusivas o no delimitados dentro de bienes
inmuebles (locales comerciales, "stands", góndolas, espacios
publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía
celular, etc.), por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros. Cuando el monto de renta mensual supere $ 8.000.-
En el
caso de cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen
derechos de uso a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales
-excepto hipoteca y anticresis- no comprendida en el inciso b), cualquiera sea
la denominación, modalidad y/o forma de instrumentación, cuya superficie
arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión -considerada
individualmente o en su conjunto, sean contiguos o no, integrando una misma
unidad de explotación-, resulte igual o superior a 30 hectáreas.
Plazo para tramitar la inscripción.
Los
sujetos obligados deberán inscribirse en el "Registro de Operaciones
Inmobiliarias" mediante su empadronamiento, en forma individual por
cada tipo de operación de las indicadas, dentro de los 10 días hábiles
administrativos de reunidas las condiciones que determinaron la obligación.
Dicha obligación se cumplirá mediante
transferencia electrónica de datos a través del Servicio 'Registro de Operaciones Inmobiliarias'. De resultar aceptada la transacción, el
Sistema emitirá un comprobante como "Constancia de Empadronamiento".
Dicho
sistema no permitirá la transacción informática cuando:
a) en
todos los casos, detecte inconsistencias respecto del domicilio fiscal
declarado, y/o
b) tratándose
de las operaciones de intermediación mencionadas anteriormente, la actividad
declarada por el responsable ante la AFIP no se corresponda con alguna de las siguientes:
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Códigos
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Actividades
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681010
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Servicios de alquiler y explotación de inmuebles para
fiestas, convenciones y otros eventos similares
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681098
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Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia,
con bienes propios o arrendados n.c.p.
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682099
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Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una
retribución o por contrata (incluye compra, venta, alquiler, remate, tasación
y administración de bienes, entre otros, realizados a cambio de una
retribución o por contrata, y la actividad de martilleros, rematadores y
comisionistas, entre otros)
|
En ambas
circunstancias el sujeto quedará obligado a regularizar su situación ingresando
con Clave Fiscal al servicio “Sistema Registral”, o en su caso, en la
dependencia del Organismo Fiscal en la que se encuentre inscripto.
2. REGIMEN DE INFORMACION
Los sujetos obligados a
empadronarse, que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar.
En las cesiones de nuda
propiedad con reserva de usufructo de inmuebles, las obligaciones deberán ser
cumplidas por el sujeto que reviste el carácter de cedente en tales actos.
Tratándose de bienes inmuebles
pertenecientes a la sociedad conyugal por los cuales corresponde atribuir las
rentas totalmente a uno de los cónyuges, las obligaciones se configurarán sobre
éste únicamente.
Excepciones.
No
corresponderá cumplir con el presente régimen, cuando el o los inmuebles:
a) Sean
objeto de concesiones de explotación, públicas o privadas.
b) Se
destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias,
congresos o similares (salones, estadios, salas de cine o teatro, campos de
deporte, etc.), o a ferias o exposiciones, incluyan o no servicios conexos a la
locación.
c) Se
encuentren sujetos a los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC)
regulados por la Ley 26.356.
d) Se
sitúen en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur
y las operaciones económicas se encuentren comprendidas en el Artículo 1º de la
Ley 19.640 y sus modificaciones.
e) Resulten afectados a las
operaciones comprendidas en el régimen informativo dispuesto por la RG (AFIP)
3075. (Administradores de complejos comerciales no convencionales, ferias,
mercados o similares).
Información a presentar.
Se deben
informar en forma detalla una gran cantidad de datos, para lo cual será
necesario contar con el contrato de locución y la escritura como mínimo para
poder tener toda la información.
Para
mantener un control de la información cargada, arme un Excel en el cual se
detalla toda la información que requerirá el sistema. Pueden bajarlo desde ACA (recuerden saltar la
publicidad haciendo click en el margen superior derecho).
La
presentación debe realizarse mediante el servicio con Clave Fiscal denominado
servicio "Registro de Operaciones
Inmobiliarias", seleccionando la opción "Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles".
El sistema informático emitirá
como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá
un código verificador. Una copia de la misma deberá ser entregada al locatario
-inquilino o arrendatario- o, en su caso, cesionario.
Las modificaciones a los
mencionados contratos, deberán ser informadas hasta el último día hábil del mes
inmediato siguiente a aquel en que se produzcan las mismas.
Tratándose de
locaciones, cesiones o contratos en las cuales la contraprestación sea pactada
bajo la modalidad 'en especie' o 'en efectivo con precio determinable', el
monto total pactado será informado de la siguiente manera:
a) Cuando se deba
dar de alta dicho acto en el 'Registro': se consignará con valor '0' -cero- el
campo 'monto total al finalizar el contrato', y
b) cuando se
perciba la contraprestación pactada: se consignará, mediante la opción
'Modificaciones Contractuales' del 'Registro', el importe total percibido en el
campo 'monto total al finalizar el contrato'.
Presentación Anual
Según el
artículo 11 de la RG (AFIP) 2820, la declaración jurada anual debe contener la
totalidad de la información suministrada en el año calendario. La primera
declaración jurada anual a presentar debería ser la del período fiscal 2014,
que vencerá el 26/3/2015.
La obligación señalada deberá cumplirse aún cuando en un
período anual no existan operaciones a informar, en cuyo caso se consignará la
novedad "SIN MOVIMIENTO".
3. RETENCION DEL IMPUESTO A LAS
GANANCIAS
Los
sujetos obligados a actuar como agentes de retención, respecto de las
operaciones comprendidas en el presente régimen de información, deberán
verificar la autenticidad de la constancia de cumplimiento al mismo.
Dicha verificación se efectuará
ingresando al servicio ‘Información de
contratos de inmuebles’ del ‘Administrador de Relaciones’. El sistema
requerirá el ingreso de los siguientes datos: CUIT del agente de información,
CUIL y/o CDI del locador, arrendador, cedente y/u otro obligado como agente de
información y el código verificador que obra en la constancia obtenida.
La ausencia de tal constancia o si
su contenido no coincide con la consulta efectuada de la misma, implicará que
el locatario, si corresponde que actúe como agente de retención del impuesto a
las Ganancias (RG AFIP 830), aplique la mayor alícuota para el tipo de
operación que se trate, sin considerar monto no sujeto a retención; en otras palabras
tratarlo como “no inscripto” en el Impuesto a las Ganancias.
